Doordat de koopkracht daalt en de werkloosheid stijgt, zullen de huizenprijzen dit jaar met circa 5% dalen. Dit is de verwachting van economen van de ING. Afgelopen week hield die ING een enquête onder 60.000 respondenten per dag.

De huizenprijzen daalden in 2011 met 4%, dit jaar wordt een daling van 5% verwacht en in 2013 verwacht ING een verdere daling van 2,5% procent. De respondenten lieten weten deze maand somberder te zijn geworden dan in december 2011. Ongeveer een kwart zegt dat het aantal huizen dat bij hen in de straat verkocht is de afgelopen maanden is gedaald. Ongeveer 30% van de ondervraagden met een eigen huis denk dat de huidige waarde van de woning niet voldoende is om de hypotheek af te lossen. Ongeveer de helft van de huizenbezitters geeft aan dat zij de eigen woning beschouwen als een aanvulling op het pensioen.

Woningbezitters van wie de hypotheekrente binnenkort afloopt zijn overgeleverd aan de grillen van de hypotheekbank. Zij krijgen te maken met een fiks hogere rente. Hierdoor kunnen de maandlasten met honderden euro’s omhoog gaan.

Het oversluiten van de hypotheek is helaas geen optie. Andere banken staan immers niet te springen om deze risicovolle hypotheken over te nemen.

In de komende vier jaar moet bijna de helft van de huizenbezitters de hypotheekrente opnieuw vastzetten. Het gaat hierbij om ongeveer 1 miljoen huishoudens. Een aanzienlijk deel van hen heeft vijf jaar geleden een hypotheek afgesloten tegen een heel laag rentepercentage. Hier zijn hypotheken bij die dermate hoog zijn dat ze negen keer het bruto jaarsalaris zijn.

Op basis van de nieuwe normen die sinds augustus 2011 gelden zouden zij nooit meer in aanmerking komen voor een hypotheek. Deze wordt nu namelijk als te risicovol beschouwd. Om te voorkomen dat de hypotheekbezitters door de aanscherping vast komen te zitten bij een bank, hebben de banken met de toezichthouder afgesproken dat er uitzonderingsregeling komen. Dit is echter de theorie, in de praktijk blijkt vaak dat banken deze afspraken niet nakomen. Dit maakt het erg lastig om met een niet hypotheek over te stappen.

De vele miljoenen euro’s die het vorige kabinet twee jaar geleden uittrok om bouwprojecten te stimuleren, hebben niet het beoogde effect gehad. De projecten met subsidie hebben er juist voor gezorgd dat andere bouwprojecten verdrongen werden.

Dit is de conclusie van een evaluatie van het Economisch Instituut voor de Bouw die naar het ministerie van Binnenlandse Zaken is gestuurd. Dit meldt het Financieele Dagblad.

Het kabinet trok maar liefst 350 miljoen euro uit om koophuizen te bouwen. Hiervan werd 300 miljoen euro uitgegeven.

Huizenprijzen

Het geld dat de gemeenten gebruikten werd vooral besteed om de prijzen van nieuwe koophuizen te verlagen. Deze huizen werden vooral gekocht door mensen die sowieso al van plan waren een huis te kopen het gevolg hiervan was dat de subsidie met name terecht is gekomen bij consumenten en niet om de werkgelegenheid in de bouw te stimuleren.

De subsidie voor isolatieglas die in totaal 45 miljoen euro bedroeg was ook een crisismaatregel. Ook in dit geval werd de subsidie vooral gebruikt door mensen die al van plan waren een aankoop te doen. Een maatregel die het voor mensen die huizen huurden makkelijker maakt de isolatie van huurwoningen af te trekken, is amper aangesproken. Hiervoor is slechts € 78.000.000 gebruikt, terwijl er € 278.000.000 beschikbaar was. De verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie van € 265.000 tot € 350.000 heeft wel een sterk positief effect gehad op de huizenmarkt. Deze regeling is tot juli 2012 verlengd, maar zal daarna worden afgebouwd.

Dit staat te lezen in het Financieel Dagblad. De krant baseert deze conclusie op die van kredietbeoordelaar Fitch. Deze kredietbeoordelaar analyseert pakketten van verhandelbare Nederlandse hypotheken. Als een dergelijk pakket meer dan 1% hypotheken met betalingsachterstand heeft, wordt dit genoteerd door de kredietbeoordelaar. Momenteel is dit het geval bij 16% van de pakketten, 18 maanden geleden was dit nog 11%.

De definitie van betalingsachterstand is het achterlopen op de betaling van de hypotheek van drie of meer maanden. Er zijn in totaal 197 pakketten beoordeeld, 22 hiervan werden afgewaardeerd, twee werden opgewaardeerd en voor de overige 173 bleven onveranderd. De meeste afwaarderingen waren pakketten waren van de Amerikaanse hypotheekaanbieders gmac. Deze aanbieder was vijf jaar geleden zeer actief in Nederland, maar heeft destijds die inkomens van de klanten nauwelijks gecontroleerd. Zonder aantallen te noemen ontstaat er ook een stijging betalingsachterstand meer dan een jaar duren. Doorgaans is de kans dat deze klanten alsnog betaalt erg klein. De banken hebben een steeds grotere voorraad van huizen die normaal gesproken geveild zouden moeten worden. Omdat de huizenmarkt momenteel echter zo slecht is, durven de banken deze niet meer op de markt te brengen.

Het verhaal dat banken vertellen zorgen bij velen voor ergernis. De maatregelen die de overheid getroffen heeft, leiden ertoe dat banken niet of nauwelijks geld beschikbaar hebben om hypotheken te verstrekken. De kapitaaleisen zijn strenger geworden. In de communicatie richting klanten echter doen ze alsof er niets aan de hand is. Op het moment echter dat er een aanvraag ingediend wordt, ontstaan de problemen. De banken komen dan niet met geld over de brug omdat het intern beleid is dat er zo min mogelijk hypotheken verstrekt moeten worden. Dit omdat de banken eenvoudigweg het geld niet hebben of het risico niet durven aan te gaan. Dit is op zich geen probleem, ware het niet dat men valse beloften wekt.

Heeft u ook ervaringen met banken die u op een hele creatieve manier proberen af te schepen?

De hypotheek die verstrekt werd was vaak 110% van de waarde van het huis.

Door de economische crisis zijn banken en verzekeraars steeds kritischer geworden bij het verstrekken van een hypotheek. De regels zijn niet alleen veel scherper maar ook de verstrekte bedragen zijn veel minder hoog.

Grofweg moet u er rekening mee houden dat de maximale hypotheek die u kunt krijgen ongeveer vier keer uw bruto jaarsalaris is. Dit dient ook als een stuk bescherming voor mezelf waardoor u bij moeilijke omstandigheden niet of minder snel in de problemen zult komen.

Dus het antwoord op de vraag hoeveel hypotheek kan ik krijgen is vier keer uw bruto jaarsalaris.

Voor studenten is daarom de drempel ook laag om te lenen bij de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO). Een lening kan je immers snel en eenvoudig regelen. Dit staat op de website van DUO en het levert geen BKR registratie op. Het grote nadeel, en dat is bij studenten niet goed bekend, is dat zo’n eenvoudige lening er wel voor zorgt dat je lastiger aan een hypotheek kunt komen. Banken kijken steeds nauwgezetter naar een eventuele studieschuld.

Ongeveer de helft van alle studenten leent gemiddeld ongeveer € 400 per maand en dit aantal stijgt. In het jaar 2004 waren er 40.000 studenten die bij de overheid leenden. In het jaar 2011 zijn dat er op 80.000. Op dit moment zijn er 500.000 Nederlanders bezig met het afbetalen van een studieschuld. De gemiddelde schuld is in zeven jaar tijd verdubbeld van bijna € 8000 naar € 14.657. Nieuw ingevoerde maatregelen zoals een langstudeerboete en het omzetten van de studiebeurs in de master fase naar een sociaal leenstelsel zullen de schuld alleen maar opdrijven.

Als de studie echter voorbij is, begint het echte leven. En dan zie je ook problemen ontstaan. Dit omdat hypotheekverstrekkers steeds strenger zijn geworden en nu ook willen weten wat je studieschuld is. Er wordt altijd gevraagd of er nog extra schulden zijn. Het laatste jaar wordt een studieschuld steeds zwaarder meegeteld. En dat is voor starters met name een probleem.

De regels die hypotheekverstrekkers stellen zijn dit jaar strenger geworden. Hypotheken mogen nog maar voor de helft aflossingsvrij zijn. En er mag maximaal 106% van de waarde van het huis worden geleend. Bovendien moeten banken en andere hypotheekverstrekkers steeds beter uitleggen waarom ze iemand een hypotheek hebben gegeven.

Doordat dit onderwerp zo onbekend is, zijn er veel afstudeerders die schrikken dat de studieschuld wordt meegeteld als men een hypotheek aanvraagt. Hiervoor zou betere voorlichting moeten komen. Wij hebben hierin alvast een eerste stap gezet door dit artikel op onze site te publiceren.

Onverantwoorde nieuwe norm
De kredietverleners zijn niet bereid de nieuwe norm toe te passen omdat ze bang zijn voor boetes die ze kunnen krijgen van de Autoriteit Financiële Markten. Deze autoriteit let goed op de kredietverlening aan huishoudens en heeft eind vorig jaar een brief met waarschuwingen gestuurd aan de verschillende hypotheekverstrekkers. In deze brief staat dat zij de nieuwe norm voor modale tweeverdieners niet verantwoord vindt. De toezichthouder zegt dat het niet het juiste moment is om er voor te zorgen dat lagere inkomens, hogere schulden gaan krijgen. Hierin wordt de Autoriteit Financiële Markten gesteund door de Nederlandsche Bank.

ABN Amro, Rabobank en ING

De grote hypotheekverstrekkers hebben daarom besloten de nieuwe norm niet toe te passen. ABN Amro, Rabobank en ING houden zich daarom aan de richtlijnen die de AFM heeft gesteld. Datzelfde geldt voor hun dochterondernemingen.

Als gevolg van dit besluit is de Vereniging Eigen Huis (VEH) woedend. Zij heeft de minister van Binnenlandse Zaken gevraagd in te grijpen. De VEH vindt niet dat het tot de taken van de AFM behoort om de regels te bepalen. Mede omdat de nieuwe normen zijn goedgekeurd door de vorige minister van Binnenlandse Zaken.

De Nederlandsche Bank is van plan de hypotheek te beperken tot 90% van de woningwaarde. Het doel hiervan is om ervoor te zorgen dat de totale hypotheekschuld vermindert.

Wij Nederlanders vinden het heel normaal dat we bij een bank kunnen aankloppen voor een hypotheek van 100% of zelfs 110% van de waarde van een woning. Het is zelfs jaren zo geweest dat in Nederland werd geadviseerd om niet te gaan huren. Ga snel een huis te kopen omdat je anders en dief bent van je eigen portemonnee. Starters in andere landen kijken ons raar aan. Nederland is een grote uitzondering wat betreft starters. Dit stelde de Europese centrale bank al vast in een rapport dat drie jaar geleden werd opgesteld. Nederland was toen het enige land waar banken bereid waren om bij de aanschaf van het eerste huis meer dan 100% van de waarde van de woning te verstrekken. In Nederland lag het gemiddelde destijds op 101%. In Duitsland was dit beduidend lager daar was het percentage 70% en in België lag het iets hoger met 80%. In Italië lag het nog veel lager. Daar wordt een hypotheek verstrekt van gemiddeld 65% van de woningwaarde.

In Duitsland is het niet zo dat je bij eerste baan direct naar de bank gaat om een hypotheek af te sluiten voor het kopen van een huis. Het is daar heel gebruikelijk om eerst een aantal jaren te sparen en eigen geld mee te brengen. Als je in Duitsland minder dan 20% eigen kapitaal hebt, krijg je domweg geen hypotheek. Het begrip starters kent men dus in Duitsland ook eigenlijk niet. Het is daar heel gebruikelijk om te gaan huren. De rente in Duitsland is een stuk lager, maar men kent er geen hypotheekrenteaftrek. De huizenprijzen liggen gemiddeld duidelijk lager dan in Nederland. Als je kapitaal in Duitsland gespaard hebt, kun je voordelig een hypotheek krijgen.

Ook van Belgen kunnen we zeggen dat het spaarders zijn. In België is de markt niet gericht op jonge starters. Uiteraard zijn ze er wel, maar ook daar sparen ze eerst enkele tienduizenden euro’s voordat ze besluiten een huis te kopen.

Het grote verschil met Nederland is het feit dat men in België niet voor een kleine starterswoning gaat, met het doel die later met winst te verkopen. Belgen verhuizen veel minder snel dan bij Nederlanders. Ze sparen direct voor een grote woning waarin ze met het gehele gezin kunnen wonen. Eventueel zelfs voor de rest van hun leven. Hierbij speelt familie ook een belangrijke rol. Al bij de geboorte kopen zij een stukje grond waar de kinderen later een huisje bouwen. Het is heel gebruikelijk in België om in een studentenkamer te blijven totdat je genoeg geld hebt gespaard om een hypotheek te krijgen.

De cultuur rond huizen in Groot-Brittannië leek tot een aantal jaren geleden behoorlijk veel op die van Nederland. Het was nergens zo gemakkelijk om een hypotheek te krijgen als een in Groot-Brittannië. Je hoefde daar de hoogte van je inkomen niet eens aan te tonen. Alles was mogelijk. Maar sinds het jaar 2008 is dat veranderd. De banken liepen veel te veel risico met het model dat men daar kende. De risicomodellen zijn flink aangescherpt. Ook daar moet je gemiddeld 20% eigen kapitaal meebrengen voordat je een hypotheek krijgt. Het minimum in Groot-Brittannië is 10%. De voorwaarde dan is echter wel dat je een hoog salaris hebt of een goedkoop huis koopt.

Hieraan kleeft een groot nadeel voor werknemers omdat het voor hen heel lastig wordt om een hypotheek te krijgen. Is het voor starter mogelijk met een tijdelijk contract toch een hypotheek te krijgen?

Als starter kunnen wij u nu alvast enigszins geruststellen: het hoeft niet onmogelijk te zijn een hypotheek te krijgen. Maar we geven eerlijk toe dat het niet eenvoudig is.

Banken zijn tegenwoordig niet meer zo snel geneigd om iemand met een jaarcontract een hypotheek te geven. Dit zegt de commercieel directeur van De Hypotheker. Tot 1 augustus 2010 was het voldoende een intentieverklaring van de werkgever te krijgen waarin vermeld stond dat het tijdelijke contract bij goed functioneren zou worden omgezet in een vast dienstverband. Nu moeten starters eigenlijk al over een vast contract beschikken, willen ze een hypotheek kunnen krijgen. Toch zijn er enkele mogelijkheden.

Bron van inkomen

Voor ondernemers en zelfstandigen geldt dat ook in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. In dat geval moeten ze kunnen aantonen dat ze de afgelopen drie jaar een regelmatige bron van inkomen hadden die voldoende is voor de financiering van een lening.

Intentieverklaring
Als een starter een tijdelijk contract heeft dan kan hij of zij nog steeds in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie als zijn of haar werkgever bereid is een intentieverklaring te ondertekenen. Er moet dan wel een keiharde toezegging instaan dat het tijdelijke contract op een bepaalde datum zal overgaan in een vast contract. In de praktijk blijkt dat niet veel werkgevers bereid zijn om dat te doen

Borgstelling ouders

Als starters op de woningmarkt een tijdelijke aanstelling hebben kunnen ze er ook voor zorgen dat ze bij het aanvragen van een hypotheek hulp krijgen van hun ouders. Ouders kunnen garant staan voor deze hypotheek. Het is hierbij dan wel van belang dat de ouders inzicht geven in de financiële situatie waarin zij verkeren. Het betekent ook dat de verantwoordelijkheid voor de aflossing van de hypotheek verschuift naar de ouders. Deze zijn dan aansprakelijk voor het volledige hypotheekbedrag. We moeten hierbij wel aangeven dat niet alle hypotheekverstrekkers bereid zijn om een dergelijke constructie aan te gaan. Daarnaast is het zo dat starters met een borgstelling niet in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie. Waardoor de hypotheek hoger uitvalt.

Sparen

Een vierde en laatste optie is doorsparen. Starters kunnen besluiten er eerst voor te zorgen dat zij een stuk eigen vermogen opbouwen. Als je € 25.000 hebt, heb je een goede basis. Het grootste deel of eigenlijk de kop van het risico is er dan vanaf. Dit maakt de kans dan groter dat een hypotheekverstrekker akkoord gaat met het geven van een hypotheek aan deze starter.